Prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança
A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da obrigação por meio de notificação. Esse foi o entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para se adequar à nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo citado –, o STJ só admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato.
Salomão lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Mudança na jurisprudência
O ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato.
Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Ou seja, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença”, explicou Salomão.
Execução
O tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve origem em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início em 1996.
O juízo de primeiro grau extinguiu a execução. Na apelação, o tribunal estadual entendeu que a mulher não teria legitimidade na ação, visto que o contrato do qual participou como fiadora tinha prazo determinado e que a extensão acordada somente entre as partes não poderia lhe alcançar, pois não teria sido comunicada da alteração.
Diante da ausência de uma das condições para a ação, o tribunal extinguiu o processo, sem resolução do mérito. No recurso especial, o locatário sustentou que o acórdão deveria ser reformado, pois, segundo ele, havia cláusula no contrato que responsabilizava a fiadora até a quitação de todos os débitos.
Nesse caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.
Ao interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu que não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação por prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso reinterpretar o contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante disso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial.
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo citado –, o STJ só admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato.
Salomão lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Mudança na jurisprudência
O ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato.
Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Ou seja, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença”, explicou Salomão.
Execução
O tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve origem em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início em 1996.
O juízo de primeiro grau extinguiu a execução. Na apelação, o tribunal estadual entendeu que a mulher não teria legitimidade na ação, visto que o contrato do qual participou como fiadora tinha prazo determinado e que a extensão acordada somente entre as partes não poderia lhe alcançar, pois não teria sido comunicada da alteração.
Diante da ausência de uma das condições para a ação, o tribunal extinguiu o processo, sem resolução do mérito. No recurso especial, o locatário sustentou que o acórdão deveria ser reformado, pois, segundo ele, havia cláusula no contrato que responsabilizava a fiadora até a quitação de todos os débitos.
Nesse caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.
Ao interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu que não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação por prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso reinterpretar o contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante disso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial.
FONTE: STJ
COMENTÁRIO DO PROFESSOR
A fiança locatícia sempre causou um desconforto na comunidade jurídica: o contrato de locação é prorrogável por prazo indeterminado; a fiança não admite interpretação extensiva.
Assim, terminado o prazo da locação, termina a fiança, mesmo que o contrato continue por prazo indeterminado. Melhor dizendo, para extinguir um contrato de locação, mesmo que por prazo indeterminado, é necessária a notificação (ou denúncia), que constitui a declaração expressa de vontade de não renovar o contrato.
Isso porque o silêncio, no caso, comporta declaração tácita da vontade dos contrates em permanecer com a avença.
Tal característica não persiste, segundo o art. 819 do CC, na fiança que acompanha o contrato de locação.
A nova interpretação do STJ, de acordo com as alterações da Lei do Inquilinato, faz com que a fiança acompanhe todos os passos do contrato de locação, criando, assim, o ônus do fiador em denunciar a fiança caso não pretenda mais garantir o cumprimento do contrato e caso o prazo estipulado tenha se encerrado.
Nada mais justo, afinal, a Lei do Inquilinato é lei especial, enquanto o CC, geral.
Luiz Gustavo Lovato, MSc.
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