Reconhecimento de preferência para compra leva à extinção de ação de despejo
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) extinguiu ação de despejo contra o arrendatário de três glebas de terras na Fazenda Olhos do Sol, no município de Tapiraí (MG), tendo em vista a coisa julgada formada em processo no qual foi reconhecido o seu direito de preferência na aquisição dos imóveis. A decisão foi unânime.
O atual proprietário das glebas ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de arrendamento, sob a alegação de que, após a aquisição do imóvel rural e seis meses antes do vencimento do prazo do contrato de arrendamento, notificou o arrendatário de que não teria interesse na manutenção da avença. Não tendo sido oportunamente liberada a área, ingressou com a ação, requerendo a decretação do despejo e a condenação do arrendatário ao pagamento do arrendamento.
Em maio de 2003, o juízo de primeiro grau decretou o despejo do arrendatário, no prazo de 15 dias, e julgou a ação improcedente quanto à cobrança. Em apelação, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a sentença, ao entendimento de que ficou claro que o arrendatário deixou de exercer o seu direito de adquirir o imóvel arrendado nas mesmas condições apresentadas ao atual proprietário.
Ação de preferência
Paralelamente, o arrendatário propôs, contra os antigos proprietários do imóvel arrendado e seus adquirentes, ação de exercício do direito de preferência com consignação de preço, com o depósito do valor pedido pelos imóveis.
Em dezembro de 2003, o juízo de primeiro grau reconheceu o direito de preferência do arrendatário na aquisição das três glebas. O tribunal estadual, em apelação, confirmou a sentença, reconhecendo o interesse do arrendatário de comprar o imóvel arrendado, antes mesmo da distribuição de contranotificação.
Contra essa decisão, foi interposto recurso especial no STJ (REsp 1.010.345). No entanto, não foi conhecido por irregularidade formal, com decisão transitada em julgado em 9 de maio de 2011.
Conexão
No recurso especial contra a decisão na ação de despejo, o arrendatário sustentou que há conexão entre ela e a ação de preferência ajuizada por ele. Alegou ainda que exerceu o direito de preferência para aquisição do imóvel arrendado, notificando, em 25 de abril de 2002, o atual proprietário. Além disso, ajuizou ação de preferência.
Segundo o relator, ministro Raul Araújo, mostra-se evidente a existência de conexão entre as duas ações, porque se referem aos mesmos imóveis, havendo entre elas pedidos contrapostos. Entretanto, as ações tramitaram separadas, tendo resultados opostos, uma vez que a de exercício de preferência já se encontra com trânsito em julgado, reconhecendo o direito do arrendatário.
“Desse modo, as instâncias ordinárias deveriam ter reconhecido a conexão entre as ações, justamente para evitar o atual antagonismo entre as decisões de mérito e, notadamente, a possibilidade de execução de dois julgados conflitantes”, destacou o relator.
Dessa forma, o ministro afirmou ser inegável que o reconhecimento do direito de preferência e de adjudicação dos imóveis, em decisão transitada em julgado, em favor do arrendatário e contra o atual proprietário, irradia consequências insuperáveis sobre a ação de despejo, ainda em curso.
“Já não há como apreciar a pretensão de despejo contra o vencedor da outra ação, quando tal pedido esbarra na coisa julgada material, formada naquela demanda de preferência. Deve ser provido o recurso especial, afastando-se a possibilidade de despejo do arrendatário, tendo em vista a coisa julgada formada na ação em que foi reconhecido o direito de preferência do recorrente na aquisição dos imóveis”, concluiu o ministro Raul Araújo.
O atual proprietário das glebas ajuizou ação de despejo cumulada com cobrança de arrendamento, sob a alegação de que, após a aquisição do imóvel rural e seis meses antes do vencimento do prazo do contrato de arrendamento, notificou o arrendatário de que não teria interesse na manutenção da avença. Não tendo sido oportunamente liberada a área, ingressou com a ação, requerendo a decretação do despejo e a condenação do arrendatário ao pagamento do arrendamento.
Em maio de 2003, o juízo de primeiro grau decretou o despejo do arrendatário, no prazo de 15 dias, e julgou a ação improcedente quanto à cobrança. Em apelação, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais manteve a sentença, ao entendimento de que ficou claro que o arrendatário deixou de exercer o seu direito de adquirir o imóvel arrendado nas mesmas condições apresentadas ao atual proprietário.
Ação de preferência
Paralelamente, o arrendatário propôs, contra os antigos proprietários do imóvel arrendado e seus adquirentes, ação de exercício do direito de preferência com consignação de preço, com o depósito do valor pedido pelos imóveis.
Em dezembro de 2003, o juízo de primeiro grau reconheceu o direito de preferência do arrendatário na aquisição das três glebas. O tribunal estadual, em apelação, confirmou a sentença, reconhecendo o interesse do arrendatário de comprar o imóvel arrendado, antes mesmo da distribuição de contranotificação.
Contra essa decisão, foi interposto recurso especial no STJ (REsp 1.010.345). No entanto, não foi conhecido por irregularidade formal, com decisão transitada em julgado em 9 de maio de 2011.
Conexão
No recurso especial contra a decisão na ação de despejo, o arrendatário sustentou que há conexão entre ela e a ação de preferência ajuizada por ele. Alegou ainda que exerceu o direito de preferência para aquisição do imóvel arrendado, notificando, em 25 de abril de 2002, o atual proprietário. Além disso, ajuizou ação de preferência.
Segundo o relator, ministro Raul Araújo, mostra-se evidente a existência de conexão entre as duas ações, porque se referem aos mesmos imóveis, havendo entre elas pedidos contrapostos. Entretanto, as ações tramitaram separadas, tendo resultados opostos, uma vez que a de exercício de preferência já se encontra com trânsito em julgado, reconhecendo o direito do arrendatário.
“Desse modo, as instâncias ordinárias deveriam ter reconhecido a conexão entre as ações, justamente para evitar o atual antagonismo entre as decisões de mérito e, notadamente, a possibilidade de execução de dois julgados conflitantes”, destacou o relator.
Dessa forma, o ministro afirmou ser inegável que o reconhecimento do direito de preferência e de adjudicação dos imóveis, em decisão transitada em julgado, em favor do arrendatário e contra o atual proprietário, irradia consequências insuperáveis sobre a ação de despejo, ainda em curso.
“Já não há como apreciar a pretensão de despejo contra o vencedor da outra ação, quando tal pedido esbarra na coisa julgada material, formada naquela demanda de preferência. Deve ser provido o recurso especial, afastando-se a possibilidade de despejo do arrendatário, tendo em vista a coisa julgada formada na ação em que foi reconhecido o direito de preferência do recorrente na aquisição dos imóveis”, concluiu o ministro Raul Araújo.
FONTE: STJ
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